Clause résolutoire de plein droit du bail d’habitation

Depuis la loi du 22 juin 1982, il n’y a plus qu’un nombre très limité de clauses résolutoires de plein droit en matière d’habitation:

– Le défaut de paiement du loyer et des charges;

– Le non versement du dépôt de garantie;

– La non souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs;

– Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués;

 

La législation relative à la clause résolutoire est actuellement inscrite dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Réparations à la charge du locataire

Le locataire est  tenu d’assurer l’entretien courant du logement.

Le bailleur doit quant à lui assurer l’entretien des locaux, afin qu’ils puissent servir à l’usage prévu par le contrat (le bail).

Parties extérieurs dont le locataire a l’usage :

Le locataire doit l’entretien du jardin, des allées, des pelouses et des massifs, ainsi que la taille des arbres et des arbustes.

De même, il doit l’enlèvement de la mousse des auvents et terrasses et le dégorgement des descentes d’eaux pluviales.

Le locataire doit également s’assurer du bon graissage des portes et fenêtres et s’occuper des menues réparations sur les boutons et poignées de portes ainsi que le remplacement des boulons, clavettes et targettes.

Les vitres détériorées ou cassées sont également à la charge du locataire.

 

Parties intérieurs :

Le maintien en état  des plafonds, murs et cloisons est locatif, ainsi que les raccords de peinture.

Le locataire est également tenu de reboucher les trous (au mur et au plafond).

Le remplacement de lames de parquet et de raccords de moquette ou d’autres revêtements de sol est également à la charge du locataire.

Les dégorgements de canalisations d’eau, le remplacement des joints et colliers, l’entretien des robinets et des ouvertures d’aération, la vidange des fosses septiques sont locatifs.

Le remplacement des joints et flotteurs de chasses d’eau, celui des tuyaux flexibles de douches ainsi que le nettoyage des dépôts de calcaire des éviers et des appareils sanitaires.

Les interrupteurs, prises, fusibles, ampoules et tubes lumineux, ainsi que les baguettes électriques et gaines de protection sont également à sa charge.

Le locataire se doit également d’entretenir et d’effectuer les menues réparations sur les machines installées, telle que réfrigérateur, machine à laver, hottes, capteurs solaires, antennes individuelles de télévision…

En outre, il se doit de faire effectuer le ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz, et des conduits de ventilation. (Obligation de ramonage annuel)

Les avantages de la gestion locative par un véritable professionnel

La grande majorité des bailleurs achètent des biens immobiliers en ayant recours à un emprunt, dans le but de se constituer à terme un complément de revenus.

Cet emprunt est remboursé en grande partie par le loyer,  qui est souvent complété par un « effort d’épargne » du bailleur sur ses revenus personnels.

La défaillance du locataire peut donc très vite mettre en péril la situation financière du propriétaire. En effet, ce dernier devra alors supporter l’intégralité des remboursements de crédit sur ses revenus personnels, en assumant également les charges de copropriétés et tous les frais de justice (huissiers et avocat).

Cette situation très fréquente, a conduit de nombreux propriétaires qui disposaient pourtant de revenus professionnels très confortables à  de véritables catastrophes financières.

Avantages du recours à un professionnel:

–  Un gestionnaire locatif s’efforce de choisir le meilleur locataire, avec de bonnes garanties.

–  Il fait en sorte de prévoir dans son bail les meilleurs protections juridiques pour garantir le paiement de vos loyers.

–  Il vous propose les meilleures assurances de garantie des loyers et détériorations immobilières, et engage sa responsabilité civile professionnelle  quant au respect des critères imposés par les assurances au candidat locataire.

–  Il veille à l’augmentation des vos loyers (indexation et révision) pour qu’au fur et à mesure vos loyers couvrent les remboursements de crédit, et réduisent vos efforts  d’épargnes.

–  Il s’occupe de toute la gestion administrative de vos locations et vous assiste dans la déclaration fiscale de vos loyers.

–  Ces honoraires, et les assurances qu’il propose sont intégralement déductibles de vos revenus  fonciers.

La quittance de loyer

Depuis la loi du 25 mars 2009, le bailleur est tenu de remettre une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Le législateur indique que cette quittance doit contenir le détail des sommes versées par le locataire en distinguant deux postes :

–  Le loyer

–  Les charges

La sanction envisageable pour un manquement à cette obligation est une réparation pécuniaire, qui se traduit par l’allocation de dommages et intérêts, obtenus à l’issu d’une procédure.

Certains juges ont estimés que le non-paiement des loyers lié au refus du propriétaire de délivrer une quittance de loyer n’entrainait pas la résiliation du bail.